Máte k dispozici volnou nemovitost a přemýšlíte jak ji využít a získat z ní nějaké příjmy navíc? Samozřejmě vedle dlouhodobého nájmu se nabízí i možnost pronajmout ji krátkodobě. Zvlášť, když se jedná třeba o chatu nebo byt ve velkém městě. Krátkodobý pronájem sice stojí víc úsilí, ale zase s předpokladem vyššího příjmu.
Kromě českých platforem pro pronájem nemovitostí se nabízí zveřejnit své ubytování na Booking.com nebo Airbnb, které fungují jako vyhledávače ubytování po celém světě a mají velkou oblibu i u nás. Pak stačí zaregistrovat svou nemovitost na nějakém z těchto webů a čekat na první hosty. Co je ale potřeba zařídit z pohledu daní a účetnictví, to si teď spolu přiblížíme.
Bez živnosti to nepůjde
I když se dost lidí pokoušelo najít v zákoně různé skuliny, aby se vyhnuli zařazení do příjmů z podnikání, a snažili se po různu definovat pronájem přes Booking nebo Airbnb jako dlouhodobý pronájem, případně takovýto příjem vůbec nezdaňovat, tak vás můžu ujistit, že si tímto zahrávali s ohněm. Pronájem nemovitosti přes Booking a Airbnb typicky spadá do definice krátkodobého ubytování už jenom z toho důvodu, že hostovi nabízíte všechny běžné ubytovací služby jako úklid, ložní prádlo a osušky a také se na rozdíl od dlouhodobého nájemce nestará o drobné opravy. Navíc se dá předpokládat, že se nejedná o nárazovou činnost, ale soustavnou činnost, to znamená, že takové krátkodobé ubytování budete provozovat po nějakou dobu za vidinou zisku. Můžete si být jistí, že na tomto se shodnou i všechny příslušné orgány, proto ještě před tím, než se do krátkodobého pronájmu pustíte, zajděte si na živnostenský úřad registrovat novou živnost. Jedná se o „ubytovací služby,“ které spadají do tzv. živnosti volné, pro jejich provozování tedy není nutná žádná odborná způsobilost.
Daň z příjmů
Pokud máte v plánu provozovat ubytovací služby při zaměstnání, nemějte z živnosti strach. Ve vašem případě se bude na vaše podnikání pohlížet jako na vedlejší živnost, což znamená, že za vás bude povinné odvody stále platit váš zaměstnavatel, a vy na konci roku doplatíte pouze rozdíl z toho, co jste si vydělali navíc. Což pravděpodobně může být daň a zdravotní pojištění, sociální pojištění se platí až od určitého výdělku.
Ve chvíli, kdy se chystáte provozovat ubytovací služby jako svoji hlavní činnost, pak už stojí za úvahu, zda zvolit pouze živnost nebo založit firmu (s.r.o.). Tady to rozhodování může být už trochu individuální dle vaší situace a velikosti podnikání. U většího objektu se zaměstnanci by se spíš dala volit firma, u menšího penzionu na druhou stranu může úplně stačit živnost. Pozor ale také na to, že mezi oběma formami podnikání je také relativně velký rozdíl ve zdanění, o tomto rozdílu se víc dozvíte v článku „Začínám podnikat. Živnost nebo s.r.o..“ (https://marwin.accountants/podnikani/zacinam-podnikat-zivnost-nebo-s-r-o/).
DPH a identifikovaná osoba
Asi víte o nutnosti registrace k dani z přidané hodnoty ve chvíli, kdy váš příjem z podnikání přesáhne 2 milion korun za 12 měsíců po sobě jdoucích, toto je pravidlo platné pro všechny druhy podnikání a ani tady se tomu nevyhnete. Samozřejmě registrovat se můžete i dobrovolně, například v situaci, kdy víte, že budete pořizovat větší množství vybavení, a rádi byste si uplatnili odpočet DPH z nákupu a dobrovolná registrace se vám tím pádem může vyplatit. Sazba u ubytovacích služeb je 10%, tj. ta nejnižší ze všech.
Možná trochu méně očekávaná situace může nastat ve chvíli, kdy své ubytování začnete nabízet na zahraničních portálech, jako právě Airbnb a Booking.com, nebo si prostě jenom zaplatíte reklamu na Googlu. Pokud jste již plátci DPH, tak vás to nijak trápit nebude, u těchto dokladů se totiž provede takzvané samovyměření DPH a výsledkem pro vás bude nula pro platbu DPH z takovýchto faktur.
Trochu jiná situace nastává u neplátců DPH. Z pohledu českého zákona se právě přijetím služby ze zahraničí stáváte automaticky tzv. identifikovanou osobou a do 15ti dnů od přijetí takové služby musíte podat přihlášku na finanční úřad. Jako identifikovaná osoba budete v tuzemsku pořád fungovat jako neplátce DPH, ale pro zahraniční subjekty se budete tvářit jako plátce. Nicméně výhody plátce se na vás bohužel vztahovat nebudou, budete mít povinnost ze zahraničních služeb odvést DPH, ale na rozdíl od klasického plátce nebudete mít nárok na odpočet z nákupů. Když si to ukážeme na příkladu z Bookingu, tak pokud vám Booking nafakturuje 1000Kč za provizi, tak vy z ní jako identifikovaná osoba budete mít povinnost odvést finančnímu úřadu dalších 210Kč, což vám ve výsledku takovou službu o něco prodraží. Nebude to nic tragického, ale je určitě třeba na to myslet. Přiznání k DPH jako identifikovaná osoba podáváte jen za ty měsíce, kdy jste takovou službu přijali, když v daném měsíci fakturu za provizi mít nebudete, tak nemáte ani povinnost přiznání podávat.
Poplatky obci a hlášení na cizineckou policii
Poslední ale jistě pořád důležitou věcí, kterou je třeba zmínit jsou poplatky z ubytovací kapacity obci, ve které pronajímanou nemovitost máte. Tyto poplatky a jejich výši si každá obec stanovuje sama, většinou se jedná o pevně stanovenou částku na osobu na den, kterou je pak potřeba odvést obci. Toto je potřeba ověřit si ve vyhlášce konkrétní obce.
S poplatky obci se pojí evidence ubytovaných osob, kterou si obec také stanovuje sama. V souvislosti s touto evidencí chci pro jistotu připomenout, že podobná evidence se vztahuje zvlášť na cizince, kteří se u vás ubytují, ti se musí přes speciální portál nahlašovat na cizineckou policii. V souvislosti s cizinci se sice nepojí přímo nějaké zvláštní poplatky, ale stojí to určitě za připomenutí, protože s tím mohou být spojeny jistě nemalé pokuty.
Teď už jenom uvítat první hosty
Tak teď už byste měli mít povědomí o všech povinnostech z pohledu daní a účetnictví, které se s ubytováním přímo pojí. Berte na vědomí, že Booking ani Airbnb přímo neposkytují ubytování, ale pouze zprostředkovávají jeho inzerci, konečným vystavovatelem faktury za ubytování tedy budete vždy přímo vy. Nicméně pokud skousnete všechnu nutnou administrativu, která se s tímto typem podnikání pojí, může vás čekat zajímavý příjem do rodinného rozpočtu a zároveň můžete svým ubytováním udělat radost i hostům, kteří díky vám budou mít možnost strávit čas na zajímavém místě.
Autor: Eliška Tatarková
